二進宮!港龍地產負重IPO,美好生活還有多遠?

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摘要:太需要便宜的錢瞭(歡迎關註閨蜜財經)撰文|蜜姐&編輯|楚琦哪有什麼歲月靜好,更多的人是在負重前行。在首次IPO折戟後,5月12日,港龍地產再次向港交所提交瞭招股書。對於這傢浙系地產商來說,歲月是否會靜好尚未可知,但眼前的負重前行卻是實實在在的。01提起“港龍”,很多蜜友可能第一反應是我國香港第二大航空公司,少部分蜜友會想到還會是一傢地產公司,而且是誕生於長三角。公開資料顯示,港龍地產於2007年在常州成立,專註開發及銷售主要作住宅用途並附帶相關 配套設施的物業,包括商業單元、停車場及配套區域。總部位於上海。港龍地產是港資企業港龍發展集團有限公司的全資子公司,法人代表和董事長均為呂永懷。從招股書裡披露的公司組織架構來看,港龍地產有著濃厚的傢族色彩。重組前,呂進亮、呂永懷、呂文偉、呂志聰、呂永南、呂永茂合計所持股份占瞭公司的一大半。其中呂永南及呂永茂為董事長呂永懷的胞兄,呂文偉為呂永懷的兒子,呂志聰、呂進亮為呂永懷的侄子。目前,港龍地產的業務覆蓋瞭長江三角洲地區外圍城市,包括江蘇常熟、鹽城及南通以及浙江杭州、嘉興、湖州及紹興等城市。2018年,港龍地產的戰線進一步擴展,進軍一線城市上海以及河南省和貴州省內多座主要城市。寫回憶錄的年長者,總是會在文中不吝美好之詞。回憶過往,憶苦思甜,展望未來,想象無限。但在港龍地產這份數百頁近似回憶錄的招股書裡,蜜姐從中沒有看到溫情,更多的是不安。02這裡蜜姐撿幾個重點和蜜友們分享。招股書裡,港龍地產回顧瞭自己的發展歷程,以及近3年的經營及財務情況。如上圖所示,近3年港龍地產的營收情況還算可以。截至2019年12月31日止三個年度,物業開發及銷售收益分別為人民幣433.9百萬 元、1659.6百萬元及1978百萬元,復合年增長率為113.5%;凈利潤分別為32.8百萬元、人民幣332百萬元及人民幣470.1百萬元,復合年增長率為278.6%。截至招股書披露日,港龍地產於21個城市有53個開發項目,由附屬公司、合營企業及聯營公司開發的總土地儲備為544萬平方米。其中,為其帶來收益的僅有4個城市的9個項目。體量不大,收益和凈利潤的增長卻增長迅猛,初步可以判斷,港龍地產是一傢高周轉的房企。高周轉背後,港龍地產的現金流和負債情況如何呢?不看不知道,一看嚇一跳。首先是現金流,在體現公司造血能力的經營活動現金流方面,港龍地產近三年是節節潰退,2017年尚凈流入7588萬,2018年就變成凈流出6.26億,2019年更誇張,凈流出67.56億,比上一年的流出額度增加瞭10倍多!好在融資和投資活動還能搞點錢,否則,情況難以想象。關於2019年經營性現金流的大幅流出,港龍地產招股書裡也作出瞭解釋,說是:運營使用的現金人民幣6547.4百萬元及繳納人民幣208.6百萬元所得稅的結果。2018年,則是因為於經營中使用現金人民幣467.4百萬元及已付所得稅人民幣158.9百萬元的結果。這個解釋怎麼說呢,感覺像是其他企業就不需要運營和所得稅開支似的……負債率方面,2017年、2018年及2019年12月31日的資產負債比率分別為98.8%、122.1%及172.6%。這幾年房企都在降杠桿,港龍則一路攀升,不可謂不激進。關於資產負債率大幅增加的原因,港龍自己也說瞭:由於我們的銀行及其他借款增加以為我們的營運提供資金。利息覆蓋率方面,港龍地產從2017年的5.8倍降至2019年的2.1倍。2019年,港龍地產的銀行及其他借款加權平均實際利率為8.8%,高於行業平均水平。債務狀況高壓,港龍地產真的太需要便宜的錢瞭。03赴港上市,確實是一條看上去更為光明的路。但這條路並不好走。之前蜜姐就說過中小房企赴港上市難度在增加。近兩年遞交招股說明書的多傢房企中,招股書已失效的除瞭港龍地產,還有海倫堡、奧山控股、三巽控股。2019年第二次申請上市的奧山控股、第四次申請上市的萬創國際,至今也無新的進展。萬創國際的招股書狀態則已顯示為“被拒絕”。在港交所IPO被拒絕沒有獲批是不符合要求,而失效大概率是披露不完全。2018年,正榮地產、弘陽地產、美的置業、大發地產、恒達集團控股、萬城控股、德信中國等眾多房企紛紛登錄港交所,但經營情況大都不咋地。2019年,港交所沒那麼好“忽悠”瞭。之於港龍地產,即便能突出重圍成功上市,上市後怎麼為投資者創造價值也是個大問題。盡管港龍地產強調自己的全國佈局,但依然擺脫不瞭濃厚的地域色彩。這從下圖其土儲分佈中就可以看到。區域化+傢族化,房企經營的兩大“雷區”都占瞭,加上並不好看的財務狀況,以及招股書裡洋洋灑灑30多頁列出的數十條風險因素,覆蓋瞭方方面面。蜜姐簡單列舉幾條,就足以讓人憂心。比如:可能沒有足夠的資金為未來的土地收購及房地產開發提供資金,且有關資金資源可能無法按商業上合理的條款獲取或根本無法獲取;於截至2018年及2019年12月31日止年度錄得負經營現金流,或未能就土地收購及未來物業發展按商業上合理條款取得足夠資金,或甚至完全不能取得資金;未必能夠成功實現業務增長,而往績紀錄期間的經營業績未必能反映未來表現;背負大量債務且未來可能產生額外負債。已經且預期將繼續產生與銀行借款有關的高額利息開支。無法保證我們於未來將一直能取得所需的銀行融資。……每一條都事關生死“命脈”。好在,港龍地產還年輕,今年才13歲。作為一枚奔湧的後浪,折騰或許就是他的宿命,至於前途,還有待時間告訴我們答案。版權聲明:本文系閨蜜財經創作,未經授權,禁止轉載!如需轉載,請獲取授權。另,授權轉載時還請在文初註明出處和作者,謝謝!